карлиг
На форуме: 17 л 106 д(с 04/05/2007)
Тем: 14 Сообщений: 392
Всего отчетов: 5 Москва и область: 3 Обломинго: 1 Сомнительные: 1 |
|
|
|
Цитата:
Начиналось, вроде, с доходной части в 18000 руб/кв.м. в год ![](/images/graemlins/grin.gif)
Ну, погорячился С учетом того, что я плачу 20 за "А", один мой партнер 13 500 за "В+" (правда, у него 3 тысячи квадратов и аренда на 10 лет), а еще один платит 15 за хороший "В", правда, у него площадь небольшая, зато на Никольской Плюс я сам за полгода, пока искал новый офис, неплохо рынок изучил. То есть, теоретически, если искать арендаторов полгода, можно сдать "В+" и за 18. Реально сейчас средневзвешенная цена за "В+" в районе 14-14,5. А так, конечно, цены на рынке разные - каждый ломит как умеет
Цитата:
Минус уборка - если нет УК, то арендодатель оплачивает только уборку помещений общего пользования, соответственно где-то 1000 руб на 100 кв.м.
Странно у вас Я 10 лет арендую офисы, и 10 лет у меня уборка включена в стоимость аренды - мусор, санузлы и кофемашины каждый день, пыль и полы через день, окна раз в месяц. на других условиях я просто никуда не въеду
Цитата:
Электричество оплачивает арендатор в 95% случаях, но допустим. На 100 кв.м. это будет около 3000 руб.
За 10 лет никогда не платил за электричество отдельно
Цитата:
Охрана около 2000 руб на офис 100 кв.м., если необходима техническая, то там договор с ЧОП арендатор сам заключает.
Опять же, особенность моего бизнеса - мне нужен доступ сотрудников в помещения 24х7. Соответственно, охрана 24х7. В крайний раз мне объявили за охрану отдельно 5 000 руб, но, поторговавшись, одумались и включили в стоимость метра ![](/images/graemlins/smile.gif)
Цитата:
Про коммуналку не понял - откуда 7000 руб плюсом, если электричество уже посчитано?
Есть некий "стандарт" - арендодатель проэцирует коммуналку на арендатора в размере 10% от стоимости аренды. Моя задача, как арендатора, поторговаться как следует и убрать эту цифру вообще. Я очень люблю торговаться
Цитата:
И это притом, что миллион на 100 кв.м. - это много, ибо ремонт со всей электрикой - 400000 руб. кондиционирование - 150000 руб.
Побойтесь Бога )) Мне инверторные сплиты среднего класса с установкой обошлись примерно в 100 тыр на 100 квадратов - при том, что я оборудование брал по оптовым ценам ~ 30-40% ниже рынка То есть, тут у вас цена более-менее правильная, а вот насчет ремонта с электрикой - не очень Мне обошлось примерно в 800 из расчета на 100 метров площади - со всеми перегородками, полами/потолками/освещением, электрикой, СКС и пр.
Цитата:
Это все понятия относительные. Легких бизнесов не бывает, и я всего лишь попытался убедить топикстартера и Вас в том, что инвестиции в коммерческую недвижимость существенно выгоднее, чем инвестиции в жилую недвигу, ибо риски там те же. ![](/images/graemlins/smile.gif)
В этом плане согласен. Просто в моем бизнесе принципиально не рассматриваются проекты с окупаемостью более 2-х лет. И я лишь намекаю топикстартеру, что при нинешних ценах на недвижимость в Москве, риски пенсионных вложений в эту самую недвижимость, на мой взгляд, чрезмерно велики
|
luka bosio
![](/avatars/79491.jpg)
На форуме: 13 л 309 д(с 14/10/2010)
Тем: 50 Сообщений: 3142 Флеймы: 255 (8,1%)
Всего отчетов: 20 Москва и область: 17 Обломинго: 2 Регионы: 1 |
|
|
|
Так детально обсуждаемые расходы при сдаче в аренду коммерческой недвижимости под офис практически полностью исчезают, если сдавать помещение под реальную деятельность.
Нам приходилось много раз и сдавать своё, и снимать чужое под предприятия сферы услуг, магазины и пр. Всегда в таких случаях коммуналка, охрана, уборка - да вообще все расходы, кроме капремонта, ложатся на арендатора. Даже текущие улучшения как правило на арендаторе - ему же надо! (Про Москву речь, но думаю, везде так)
Поэтому рентабельность заметно растет, да и реальный бизнес всегда нужней вспомогательного офисного.
Кроме того, для вложений уходящей проститутке (тема ветки) более реальны небольшие площади: 50 - 200 кв.метров.
Прибыльность такой сдачи в аренду. как правильно отмечалось, минимум в два раза выше сдачи равной по площади жилой при примерно равной стоимости. Но конечно от места зависит, причем критерии прямо противоположные: первый этаж с выходом на магистраль существенно снижает цену жилья, но повышает ее при переводе в нежилой фонд (что, впрочем, очень непросто).
Могу подать еще идею, реально осуществленную на практике: часть помещения сдается под бизнес, вам незнакомый (лучше услуги), а на оставшейся части вы занимаетесь своим - тем, что знаете.
Находясь постоянно с арендаторами, легко проследить основные механизмы функционирования их бизнеса, оценить его рентабельность и при окончании договора аренды его не продлевать, а начать заниматься на этих площадях тем же.
Уже существует привязанная к месту клиентская база, многие сотрудники, и даже управленцы не прочь будут остаться.
Классический перехват бизнеса, совершенно законный. К тому же вы открываете для себя новые горизонты, перенимая чужое ноу-хау, которым так запросто никто делиться не будет.
Но по-любому вложения - это миллионы.
--------------------
В 3,14зде дверца, а где сердце? |
|
Трахтенброт
На форуме: 18 л 23 д(с 26/07/2006)
Тем: 99 Сообщений: 4223 Флеймы: 2087 (49%)
Всего отчетов: 3 Москва и область: 3 |
|
Гео: Москва
|
|
Цитата:
Находясь постоянно с арендаторами, легко проследить основные механизмы функционирования их бизнеса, оценить его рентабельность и при окончании договора аренды его не продлевать, а начать заниматься на этих площадях тем же.
Тьфубля!
--------------------
-Ну как, кончилась твоя "белая полоса"?
-Ха! Это была "чёрная"! |
Сообщение изменил Трахтенброт (18/05/2011 01:11:37)
|
Тайсон
На форуме: 18 л 245 д(с 16/12/2005)Дата смерти: 27/08/2022
Тем: 580 Сообщений: 27031 Флеймы: 4859 (18%)
Всего отчетов: 11 Регионы: 11 |
|
|
|
Да, почитав понял, что принципы построения отношений между арендодателем и арендатором в столице другие. Спасибо, весьма познавательно ![](/images/graemlins/smile.gif) Цитата:
Мне обошлось примерно в 800 из расчета на 100 метров площади - со всеми перегородками, полами/потолками/освещением, электрикой, СКС и пр.
Ну, хотелки у каждого свои могут быть, стоимость материалов может в разы отличаться. Штукатурка, напольные покрытия, несколькоуровневые потолки, электрика опять же разная по цене в разы бывает. Но все равно дороговато Может потому, что у меня отделочники свои? А за чей счет ремонт производился? Цитата:
Просто в моем бизнесе принципиально не рассматриваются проекты с окупаемостью более 2-х лет.
В моем бизнесе бывают проекты, которые окупаются до того, когда постоен объект Только для этого нужно продать часть или весь объект. Если же говорить об окупаемости через аренду, то 2-3 года для моего бизнеса - фантастика Хотя, в начале двухтысячных так примерно и было
--------------------
Our little group has always been
And always will until the end.
(c) Nirvana |
|
digidon
На форуме: 17 л 265 д(с 26/11/2006)
Тем: 7 Сообщений: 106
Всего отчетов: 1 Москва и область: 1 |
|
Гео: Москва
|
|
Цитата:
Как есть. Понятное дело, привлекательные варианты на дороге не валяются. Да и ни один риелтор вам их просто так не покажет - профессиональная этика не позволит Но усердие и труд всё перетрут
Мнение по испанской недвиге попалось http://sokol-ff.livejournal.com/65387.html
|
Capitan3
![](/avatars/68711.jpg)
На форуме: 14 л 265 д(с 26/11/2009)
Тем: 40 Сообщений: 721 Флеймы: 19 (2,6%)
Всего отчетов: 11 Регионы: 11 |
|
Гео: Е-бург
|
|
Цитата:
... Но вместо всего этого можно например ввести закон по которому можно иметь только одно жилье, остальное начать конфисковывать ![](/images/graemlins/grin.gif) ...
Можно и не конфисковывать, а ввести налог, при котором и пойдет "сброс" жилья и падение цен в разы.
--------------------
Не важно, сколько дней в твоей жизни, важно, сколько жизни в твоих днях. |
|
карлиг
На форуме: 17 л 106 д(с 04/05/2007)
Тем: 14 Сообщений: 392
Всего отчетов: 5 Москва и область: 3 Обломинго: 1 Сомнительные: 1 |
|
|
|
Цитата:
Мнение по испанской недвиге попалось
Все те же проблемы, в большей или меньшей степени, есть в любой стране ЕС. В Азии тоже полно проблем, в Карибском бассейне не меньше. Но все эти проблемы никак не мешают жить и зарабатывать многим и многим людям
А если сравнивать эти проблемы с теми, что есть в России - так вообще сущий смех. С точки зрения проблем, Россия вообще непригодна для жизни ![](/images/graemlins/smile.gif)
|
mwanamaji
На форуме: 14 л 21 д(с 28/07/2010)
|
|
|
ибо человек предполагает, а Бог располагает, и не в человеке путь его
|
rp1
На форуме: 14 л 61 д(с 18/06/2010)
|
|
|
молодец что задумываешься о будущем. сделаю несколько комментариев. первое, надо понимать что нежвижимость это инвестиционный актив, а раз так то обладание этим активом сопряжено с рисками. 1. риск падения цены. цены до сих пор в основном росли, но не надо забывать что они могут и падать. 2. риск ликвидности (недвижимость это неликвидный актив и быстро продать его часто можно только с существенными потерями). 3. риски связанные со сдачей в аренду, как то неплатежеспособные арендаторы, или если например твои арендаторы зальют соседей с низу. 4. риск не найти арендатора. 5. недиверсифицированность вложения, т.е. все твои деньги вложены в единственный актив и если например случится пожар или взрыв газа то ты просто всего лишаешься. 6. упущенная выгода на альтернативном вложении, например 300 тыс. долл. вложенные в квартиру могли вместо этого быть размещены на банковском депозите, и т.д. другие вещи тоже есть. чтобы подытожить по этому пункту я ни в коем случае не хочу тебя отговаривать, в конце концов разные люди имеют разные предпочтения в плане рисков, и на квартире действительно можно хорошо заработать, просто надо понимать какие риски при этом имеют место быть. второе я считаю что грубо 50% (можно больше а можно меньше в зависимости от предпочтений) надо держать в высоко ликвидных активах. мало ли когда деньги могут срочно понадобиться. проще всего положить деньги на срочный банковский депозит в Сбербанке. Это у тебя будет некий высоколиквидный безрисковый актив который будет зарабатывать процент. клади в рублях. просто следи за ценами нефть. пока цены очень сильно не упадут, скажем в район 30 долл за баррель, за рубль можно сильно не беспокоится (в плане девальвации к доллару), а ставка выше. Остальные 50% можешь вложить в рисковые активы будь то акции облигации или недвижимость. вкладываться можно как напрямую, например сама купить квартиру, так и через паевой фонд. существуют разные типы фондов, фонды акций например, или фонды недвижимости (я не помню можно ли физ лицам вкладываться в фонды недвижимости но вроде бы да). плюс таких фондов во первых в диверсификации, а во вторых в том что они более профессионально владеют вопросов, минус в том что пай покупается с премией а продается со скидкой, а также то что доход будет облагаться налогом. фонды достаточно жестко регулируются государством, но наверное все равно стоит выбирать из западных фондов или по крайней мере фондов Российских инвест компаний которые давно существуют на рынке, типа Тройки, Атона, и т.д. вообще выбор фонда это дело сложное ибо высокая доходность в прошлом, которую всегда говорят в рекламе, не гарантирует доходности в будущем. я в общем так кратко и несколько сумбурно сказал, но с этого можно начать.
|
digidon
На форуме: 17 л 265 д(с 26/11/2006)
Тем: 7 Сообщений: 106
Всего отчетов: 1 Москва и область: 1 |
|
Гео: Москва
|
|
Цитата:
проще всего положить деньги на срочный банковский депозит в Сбербанке.
И ждать 98-й год. Или 91-й, если достаточно стар, чтобы его помнить.
Цитата:
Остальные 50% можешь вложить в рисковые активы будь то акции облигации или недвижимость. вкладываться можно как напрямую, например сама купить квартиру, так и через паевой фонд. существуют разные типы фондов, фонды акций например, или фонды недвижимости
тогда уж лучше сразу бездомным деньги раздать.
|
rp1
На форуме: 14 л 61 д(с 18/06/2010)
|
|
|
если ты чего то не понимаешь или не знаешь то можно вежливо спросить, а не говорить глупости еще в таком тоне как будто они являются неприложными фактами.
|
карлиг
На форуме: 17 л 106 д(с 04/05/2007)
Тем: 14 Сообщений: 392
Всего отчетов: 5 Москва и область: 3 Обломинго: 1 Сомнительные: 1 |
|
|
|
Цитата:
нежвижимость это инвестиционный актив, а раз так то обладание этим активом сопряжено с рисками
Цитата:
второе я считаю что грубо 50% (можно больше а можно меньше в зависимости от предпочтений) надо держать в высоко ликвидных активах. ... бла-бла-бла ... Остальные 50% можешь вложить в рисковые активы будь то акции облигации или недвижимость. вкладываться можно как напрямую, например сама купить квартиру, так и через паевой фонд.
И то и то - инвестиции. Соответственно, для любых инвестиционных вложений существуют одни и те же риски. Дальше идут риски, связанные с конкретным объектом инвестиций. Про вклады в рублях в отечественные банки - вы бы постыдились советовать, что ли. 10% годовых при инфляции 12% - это, безусловно, крайне выгодное вложение, кхе-кхе. То есть, в лучшем случае, вы вложите 100 рублей, а через год получите 110 с покупательской способностью ста рублей год назад. В худшем случае - см. пример Белоруссии. Что касается ПИФов, то не дурите людям голову. Я пока не встречал ни одного человека, кроме менеджеров по продажам ПИФов, которым на этих самых ПИФах удалось заработать хоть сколько-нибудь интересные суммы.
|
rp1
На форуме: 14 л 61 д(с 18/06/2010)
|
|
|
Ну я в общем сказал очевидные вещи о которых обычно не спорят, т.е. о необходимости решения о распределении средств между разными классами активов (asset allocation), и в частности необходимости инвестировании части средств в высоколиквидный безрисковый актив, и второе о необходимости диверсификации. А вот вы сказали, извините, глупости после которых с вами говорить просто не о чем.
"И то и то - инвестиции. Соответственно, для любых инвестиционных вложений существуют одни и те же риски."
Если вы не понимаете что риски по разным инвестициям принципиально разные, а не одни и те же, т.е. не все активы обладают одинаковым набором различных типов риска, а также не знакомы с понятием безрискового вложения, и более того уравниваете банковский депозит в Сбербанке и покупку квартиры, то с вами говорить просто не о чем.
"Про вклады в рублях в отечественные банки - вы бы постыдились советовать, что ли. 10% годовых при инфляции 12% - это, безусловно, крайне выгодное вложение, кхе-кхе. То есть, в лучшем случае, вы вложите 100 рублей, а через год получите 110 с покупательской способностью ста рублей год назад. В худшем случае - см. пример Белоруссии."
Во-первых я говорю только о Сбербанке, а не об отечественных банках вообще. Да действительно реальная ставка отрицательная. Ну и что это меняет. Все равно значительная часть средств, особенно для частного инвестора, не способного достичь достаточного уровня диверсификации должна быть инвестирована в безрисковый актив коим в РФ является депозит в Сбербанке. Все равно нельзя 100% инвестировать в высокорисковые и тем более низколиквидные активы потому как человеку могут понадобиться деньги. Хотябы большую часть инфляции отобьет. Также сравнение с Белорусью абсолютно некорректно. Надо все таки говорить не абстрактно, а исходить из экономических реалий, из той среды в которой принимается инвестиционное решение. А реальности в РФ это положительное сальдо баланса и очень высокий размер валютных резервов, а также политика ЦБ РФ на стабильность валютных курсов, а не скажем на поддержание ставки как в других странах.
"что касается ПИФов, то не дурите людям голову. Я пока не встречал ни одного человека, кроме менеджеров по продажам ПИФов, которым на этих самых ПИФах удалось заработать хоть сколько-нибудь интересные суммы."
Я то не дурю людям голову, а говорю только очевидные вещи, а вот вы похоже опять не понимаете взаимосвязи рисков и доходности. Вообще при чем здесь суммы? Единственная величина о которой можно говорить это доходность и связанный с ней риск. Да, вложение в ПИФ естественно не даст той доходности как например вложение в penny stock или покупка при IPO или самостоятельное вложение в ту же недвижимость, но оно и несет в себе существенно меньшие риски. Главное это возможность диверсификации ПИФ-ом и профессиональное управление чего она сама сделать не может. Вы то предлагаете человеку вложить 100% сбережений в один неликвидный и высокорисковый актив.
|
garic99
![](/avatars/11386.jpg)
На форуме: 20 л 209 д(с 21/01/2004)
Предупреждений: 1
Тем: 2663 Сообщений: 75286 Флеймы: 11413 (15%)
Всего отчетов: 30 Москва и область: 24 Регионы: 6 |
|
Гео: Москва-командировки
|
|
Цитата:
Во-первых я говорю только о Сбербанке, а не об отечественных банках вообще. Да действительно реальная ставка отрицательная. Ну и что это меняет. Все равно значительная часть средств, особенно для частного инвестора, не способного достичь достаточного уровня диверсификации должна быть инвестирована в безрисковый актив коим в РФ является депозит в Сбербанке.
пережив 91, 92 и 98 годы вы все еще считаете Сбербанк безрисковым????? Или вы родились после 98 года? Тогда спросите у мамы и папы Если сумма не в несколько миллионов, ее действительно лучше хранить в трехлитровой банке в огороде ибо навар в абсолютных цифрах от депозита копеечный, а риск большой
--------------------
|
rp1
На форуме: 14 л 61 д(с 18/06/2010)
|
|
|
извини но я давно зарекся спорить с идиотами.
|
ЖЫрный Ачкарик
На форуме: 20 л 74 д(с 04/06/2004)
Тем: 325 Сообщений: 32839 Флеймы: 6446 (20%)
Всего отчетов: 25 Москва и область: 13 Обломинго: 1 Массаж: 2 Нетрадиционалы: 9 |
|
Гео: Москва
|
|
просто нужны РЕАЛЬНЫЕ данные по конкретно Вашему инвестиционному портфелю (причем с РЕАЛЬНЫМИ а не с виртуальными финансовыми средствами), в том числе все налоги и все имеющиеся издержки, причем за обозримый период времени... желательно включая всяко-разные кризисные времена. Ну, и не с демонстрационного счёта фореКСа, конечно ![](/images/graemlins/smile.gif)
А так, "тиаретиццки" я Вам тако-о-о-ого могу понарассказать! однако "суха теория, мой друх, а древо жизни пышно зеленеет"(с) а в нашей стране - особенно. Оно, конешно, все хотят инвестировать... однако игрушка-то получается (имхо) практически что с нулевой суммой... Вам это о чем-то говорит? Лично я бы игроков финансового рынка вообще бы на всякий случай раз в год всех расстреливал а "гениев" - так каждый квартал ![](/images/graemlins/cool.gif)
--------------------
Всё ИМХО, ничего личного!!!
- Лучше, конечно, помучиться... (с) тов. Сухов
...а вы тут все д'Артаньяны. |
|
digidon
На форуме: 17 л 265 д(с 26/11/2006)
Тем: 7 Сообщений: 106
Всего отчетов: 1 Москва и область: 1 |
|
Гео: Москва
|
|
Цитата:
Лично я бы игроков финансового рынка вообще бы на всякий случай раз в год всех расстреливал а "гениев" - так каждый квартал ![](/images/graemlins/cool.gif)
Их жизнь расстреливает. Ну кроме действительно, гениев. Тех - да, надо ![](/images/graemlins/smile.gif)
|
|