Цитата:

---

Сдаете за 14 500 в год за квадратный метр. Это делает 120 800 рублей в месяц за весь офис.
Вы говорите, УСНО 6%. Хорошо.
Минус 6% -
Минус уборка - 5 тысяч в месяц;
Минус электричество - пусть 5 тысяч в месяц (хотя, реально я не знаю, сколько);
Минус охрана - 5 тысяч в месяц;
Минус коммуналка - пусть еще 7 тысяч.
Итого: 91 552 руб.

---

Начиналось, вроде, с доходной части в 18000 руб/кв.м. в год

Цитата:

---

100 метров в В+ вы будете сдавать, скажем, за 18 тысяч в год за метр

---

(с)

Т.е.:
150000 в месяц за весь офис
Минус 6% - 9000 руб
Минус уборка - если нет УК, то арендодатель оплачивает только уборку помещений общего пользования, соответственно где-то 1000 руб на 100 кв.м.
Электричество оплачивает арендатор в 95% случаях, но допустим. На 100 кв.м. это будет около 3000 руб.
Охрана около 2000 руб на офис 100 кв.м., если необходима техническая, то там договор с ЧОП арендатор сам заключает.
Про коммуналку не понял - откуда 7000 руб плюсом, если электричество уже посчитано? Отопление в среднем по году 1100 руб/мес, ГВС-ХВС 100 руб, вывоз мусора 300 руб, демеркуризация 20 руб, дератизация и дензинсекция 10 руб, обслуживание ОПС, узлов учета, СПТ и пр ну пусть еще 100 руб. В итого коммуналки 1630 руб.
Итого: 133370 руб. Соответственно, если без завхоза , то 10000000/133370=75 месяцев, т.е. 6 с небольшим лет
И это притом, что миллион на 100 кв.м. - это много, ибо ремонт со всей электрикой - 400000 руб. кондиционирование - 150000 руб.

На самом деле при любом вхождении в девелоперский или инвестиционный проект необходимо делать подобные расчеты. Нормальная окупаемость девелоперского проекта перед кризисом считалась 7-8 лет, в кризис считали 4-5 лет, сейчас опять к 7 подтягивается.

Цитата:

---

Окупаемость слишком долгая, соответственно, риски слишком большие.

---

Это все понятия относительные. Легких бизнесов не бывает, и я всего лишь попытался убедить топикстартера и Вас в том, что инвестиции в коммерческую недвижимость существенно выгоднее, чем инвестиции в жилую недвигу, ибо риски там те же.